Kas notiek būvniecības procesā? Nestabilas ekonomikas laikos vairāki objekti, kas tiek būvēti saskaņā ar būvlīgumiem, tiek "iesaldēti" būvniecības stadijā. Tas notiek dažādu iemeslu dēļ - finanšu vai būvmateriālu trūkuma utt. Šādās situācijās var runāt par nepabeigtu būvniecību.
Nepabeigta būvniecība - definīcija
Kas ir šie objekti? Pašreizējie tiesību akti nesatur tiešu šī termina definīciju. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 130. panta 1. daļa attiecas uz nekustamo īpašumu (nekustamo īpašumu) visu, kas saistīts ar zemi (zemes dzīlēm, zemes gabaliem utt.). Nekustamā objekta galvenā iezīme ir tā, ka to nevar pārvietot, neradot nesamērīgus bojājumus tā mērķim. Tas ietver arī uzceltās ēkas un tos ļoti "nepabeigtos" objektus, par kuriem tiks runāts. Secinājums ir tikai viens – pašreizējaistiesību aktos "nepabeigtie darbi" viennozīmīgi klasificēti kā nekustamais īpašums.
Tādējādi Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodekss šāda objekta jēdzienu interpretē kā ēku (vai būvi, būvi), kuras būvniecības process nav pabeigts. Tas neietver pagaidu ēkas - runa ir par kioskiem, šķūnīšiem utt. Tiesu prakse liecina, ka konkrētos strīdos tiesnešiem ir jāatsaucas uz būvējamo objektu juridisko statusu, tas ir, to tiesisko režīmu.
Piemēram, ja uz zemes gabala ir jau uzcelts pamats ar ēkas sienām, tad šo objektu nav iespējams pārvietot, nenodarot tam nesamērīgus bojājumus. Tas pēc definīcijas attiecas uz nekustamo īpašumu. Secinājums: nosakot strīda objekta statusu, tiesa pirmām kārtām ņem vērā tā būtiskās fiziskās īpašības un tikai pēc tam - tiesību uz to valsts reģistrācijas esamību vai neesamību.
Tas nav tik vienkārši
Tajā pašā laikā tiesu prakse ir pilna ar strīdiem par šo jautājumu. Viedokļu klāsts par šo jautājumu ir ļoti plašs. Atsevišķi juristi par nepabeigtu būvniecības objektu uzskata jebkuru ēku, kas atrodas rekonstrukcijas vai būvniecības procesā, bet kurai nav atļaujas nodošanai ekspluatācijā. Šajā definīcijā nav ņemts vērā svarīgais apstāklis, ka objekta būvniecības process dažkārt var tikt apturēts vai izraisīts dažādu iemeslu dēļ.
Pamatojoties uz jaunāko definīciju, šie rekvizīti jau irnevar saukt par nepabeigtas būvniecības piemēriem. Tajā pašā laikā tos nevar attiecināt uz būvmateriālu kopumu, jo daži no tiem, izmantojot būvniecībā, ir zaudējuši savas sākotnējās īpašības.
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 219. panta numurs nosaka, ka īpašuma tiesības ir jāreģistrē, tostarp jaunizveidotajam īpašumam, ko var klasificēt kā nekustamo īpašumu. Saskaņā ar šo definīciju objekti "notiek procesā" krīt.
Kā atpazīt "nepabeigtu"?
Apskatīsim pamatprasības objektam, kas tiek būvēts:
- Spēcīga saikne ar zemes gabalu, uz kura objekts tiek būvēts (ar iepriekš minēto neiespējamību pārvietoties, neradot bojājumus).
- Atsevišķa objekta piešķiršana.
- Šīs ēkas (būves) būvniecības procesa apturēšanas, konservācijas vai galīgas izbeigšanas fakta esamība.
Pieņemsim galīgo lēmumu: šāds objekts var nozīmēt noteiktu nekustamā īpašuma vienību, kuras būvdarbi ir apturēti, apturēti vai notikusi naftalīna.
Būvējamā objekta īpašumtiesību atzīšana
Ja iepriekš šāda likumdošana tika uzskatīta par būvmateriālu kopumu kopā ar ieguldīto darbu un neattiecās uz civiltiesisko darījumu subjektiem, tad ar grozījumiem Krievijas Federācijas Civilkodeksā (tās panta 130.numurā) tie tika iekļauti ar nekustamo īpašumu saistīto lietu sarakstā. Par notiekoša objekta sākotnējo valsts reģistrācijubūvniecība, pēc viena no izplatītākajiem viedokļiem par to jārunā jau no līguma laušanas brīža.
Tieši šāda pieeja esošajā tiesu praksē visbiežāk valda. Jaunajā likuma redakcijā īpašumtiesību reģistrācija uz šādiem objektiem vairs nav nosacīta nepieciešamība veikt ar tiem noteiktus darījumus. Kāds ir secinājums no tā? Šāda objekta gatavības pakāpe attiecas tikai uz aprakstošiem kritērijiem. Pēc valsts reģistrācijas procedūras īstenošanas likumā noteiktajā kārtībā šāda būve juridiski var tikt klasificēta kā civiltiesību objekts ar visām no tā izrietošajām sekām.
Tas ir, mēs varam runāt par pilnīgi jauna, neatņemama un neatkarīga tiesību objekta rašanos. Tiesības uz nepabeigtu būvniecības objektu tiek reģistrētas administratīvā kārtībā, pamatojoties uz noteiktu dokumentu sarakstu. Turklāt šādas tiesības var tikt atzītas ar tiesas lēmumu.
Likumdošanas smalkumi
Šādas lietas attiecas uz šķīrējtiesām un vispārējās jurisdikcijas tiesām. Sarežģītākais jautājums šajā strīdu kategorijā ir, kam tieši dot īpašumtiesības – investoram, pasūtītājam vai darbuzņēmējam. Šajā situācijā ir daudz pretrunu un juridisku nianšu. Izskatot šīs kategorijas lietas, par pierādījumiem tiek pieņemti vairāki dokumenti, kas satur zemes gabala īpašumtiesību apliecinājumus, būvatļaujas pieejamību, projektu kopumu uncita dokumentācija kapitālās celtniecības objektam utt.
Diemžēl tiesību normas šajā attiecību jomā satur vairākas pretrunas, un līdz ar to likumdošana šajā daļā ir interpretējama diezgan plašā nozīmē. Tas noved pie dažādu ieinteresēto personu ļaunprātīgas izmantošanas. Jāpiemin, ka šīm tiesiskajām attiecībām nepieciešams papildus detalizētāks regulējums, lai novērstu esošās nepilnības tiesību aktos un panāktu vienotību esošajā tiesu praksē.
Parunāsim par nepabeigtu ēku
Lai varētu reģistrēt nepabeigtu būvi, zemes gabalam, kurā tā tiek veikta, jābūt īpašumā, nomātam vai tā īpašniekam ir jābūt mantotām mūža valdījuma vai mūžīgas lietošanas tiesībām. Saskaņā ar definīciju (atgādinām, nekustamais īpašums ietver visu, kas ir cieši saistīts ar zemi un nav pārvietojams, nenodarot objektam nesamērīgus bojājumus) no tā izriet, ka kapitāla fonda valdījums ir obligāta prasība objektam, kas pretendē uz virsraksts.
Būvējams objekts pēc definīcijas nevar būt tāda līguma priekšmets, kura darbība nav izbeigta. Pretējā gadījumā (Krievijas Federācijas Civilkodekss, panta numurs 740) darbuzņēmējam joprojām ir tiesības turpināt darbu, tas ir, notiks tā saukto trešo personu tiesības. Kā norādīts likuma 122-FZ 25. pantā, īpašumtiesības uz šādu nepabeigtu būvinav iespējams bez būvatļaujas, projekta ar detalizētu objekta aprakstu un dokumentiem, kas regulē tiesības uz zemes gabalu.
Ja ir izpildīti visi augstākminētie nosacījumi, "pabeigtā" īpašniekam ir pilnīgs pamats izsniegt īpašumā kapitālās būvniecības objektu. Kamēr tie nav reģistrēti, jebkurš ar objektu saistīts darījums pēc likuma netiks uzskatīts par spēkā esošu.
Vēl viens svarīgs punkts ir pareizi noformēt tiesības uz zemes gabalu, kuru aizņem "nepabeigts". Krievijas Federācijas Civilkodeksa 222. panta numurs nosaka, ka, ja nekustamais īpašums tika uzcelts uz zemes gabala, kas nav paredzēts šim nolūkam, tad tas saņem neatļautas būvniecības statusu. Īpašumtiesību iegūšana uz tādu šajā gadījumā nav iespējama, un uzceltais objekts ir nojaukts.
Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai reģistrētu notiekošo būvniecību?
Nepieciešamo papīru pakotne sastāv no:
- Pieteikums būvējamā objekta reģistrācijai (īpašumtiesības uz to).
- Identifikācijas dokuments.
- Kvītis par valsts nodevas samaksu.
- Dokumenti par zemes gabalu - īpašumtiesību vai nomas līguma pierādījumi.
- Attiecīgo iestāžu atļaujas veidot būvniecību šajā konkrētajā vietnē.
- Apraksts saņemts no BTI iestādēm (pabeigtās būvniecības tehniskais plāns).
Visa dokumentu pakete tiek iesniegta reģistrācijas palātā.
Kā ietdarījumi ar šādiem objektiem?
Kā jau minēts, pareizi noformēts "nepabeigtā darba" objekts tiek uzskatīts par nekustamo īpašumu. Tieši tāpēc jebkurš darījums par nepabeigtas būvniecības pirkšanu vai pārdošanu ir līdzīgs darījumam ar jebkuru citu nekustamo īpašumu. Pircējam, kurš vēlas iegādāties nepabeigtu darbu, jāpievērš uzmanība šādiem punktiem:
- objekta reģistrāciju apliecinošu dokumentu pieejamība;
- varas iestāžu lēmuma klātbūtne par zemes piešķiršanu būvniecībai;
- augstākminētā nepabeigtās būvniecības objekta plāns;
- visas nepieciešamās dokumentācijas (tehniskās un projektēšanas tāmes) pieejamība;
- dokumenti, kas apliecina objekta būvniecības līguma laušanu.
Nekustamā īpašuma pārdošanas līgumā ir jānorāda visi dati ar īpašuma īpašībām, tostarp tā atrašanās vieta objekta teritorijā.
Līdzīgs līgums tiek sastādīts pēc stingri noteikta parauga, kuru ir pienākums ievērot visiem darījuma dalībniekiem.
Līguma sastādīšanas par "nepilnīgu" pārdošanu pazīmes
- Tas jānoformē rakstiski ar valsts reģistrāciju. Ja līguma forma netiek ievērota, tas noved pie tā spēkā neesamības.
- Kā ar jebkuru darījumu, jānorāda līguma pušu rekvizīti - ar pases datiem, dzīvesvietas adresēm utt.
- Līguma priekšmetam ir jābūt skaidri noteiktam, tas ir, tajā ietvertajiem datiemjāļauj precīzi noteikt, par kura konkrētā objekta pārdošanu ir runa. Šādi dati galvenokārt ietver adresi, kurā ēka atrodas.
Jāņem vērā, ka ir gan "būvniecības", gan "pasta" adreses. "Būvniecības" adrese ir norādīta būvatļaujā un nosaka vietu, kur paredzēta vieta objekta būvniecībai. "Pasta" adrese var neatbilst tai. Mājai to var piešķirt tikai pēc pieņemšanas komisijas pabeigšanas. Šādas neatbilstības jāņem vērā, sastādot dokumentāciju plānotajai iegādei.
Cita starpā jānorāda objekta cena.
Sīki jāuzskaita to personu loks, kurām ir tiesības izmantot.
Ir jāievēro tiesības uz trešo pušu pārdoto īpašumu. Veicot darījumu, pārdevēja pienākums ir par to informēt pircēju. Var runāt par īrnieku, īrnieku tiesībām, esošo nodrošinājumu vai mūža izmantošanu. Šādu saistību nepildīšanas gadījumā pircējam ir tiesības pieprasīt pārdošanas cenas samazināšanu vai pilnīgu līguma izbeigšanu, atlīdzinot visus zaudējumus.
Nekustamā īpašuma galīgā nodošana starp pārdevēju un pircēju ar tā akceptu no pēdējā puses notiek brīdī, kad puses paraksta t.s. nodošanas akts.
Kuri objekti tiek uzskatīti par neatļautām ēkām?
Saskaņā ar likumu jebkuras ēkas, būves, mājas,uzcelti uz šiem mērķiem neiedalītos zemes gabalos, kas izveidoti bez tam iegūtām atļaujām, apbūvēti ar būtisku pilsētbūvniecības un citu normu un noteikumu pārkāpumu. Ja ir vismaz viena no iepriekš norādītajām pazīmēm, būve tiek klasificēta kā patvaļīga būvniecība. Īpašumtiesību iegūšana uz to nav iespējama, izņemot gadījumus, kad šādu lēmumu pieņēmusi tiesu iestāde.
Kādi dokumenti apstiprina būvlīguma beigas?
Tie var būt:
- Pušu vienošanās vai tiesas lēmums par šāda līguma laušanu.
- Iekārtas pieņemšanas un nodošanas akts, līgumslēdzējam pabeidzot noteiktu darbu posmu, kopā ar vienošanos pārtraukt līguma turpmāko darbību.
- Citi dokumenti par līgumisko attiecību izbeigšanu tiesiskā ceļā (var runāt par izpildes neiespējamību, izpildītāja likvidāciju u.c.)
Ja nekustamā īpašuma objekta būvniecību veiktu vairākas personas, starp visiem būvniecības dalībniekiem varētu noslēgt vienkāršu partnerības līgumu. Šajā gadījumā mēs runājam par kopējām dalītām īpašumtiesībām uz norādīto objektu. Gadījumā, ja attīstītājs piesaista finanšu resursus no investoriem, runa ir par pasūtītāja nespēju pildīt pasūtītāja saistības pret investoriem būvdarbu pabeigšanas neiespējamības dēļ. Tad investoriem nav tiesību uz konkrētu objekta daļu.
Kā padarīt dzīvojamo ēku "nepabeigtu"?
Ja vēlaties formalizēt savu nepabeigtās būvniecības objektu (dzīvojamā ēka)Tāpēc jums vajadzētu apmeklēt adresi, kur atrodas pilsētplānošanas un arhitektūras teritoriālais departaments. Neaizmirstiet paņemt līdzi dokumentu paketi, kas sastāv no:
- Pieteikumi reģistrācijai vai nodošanai ekspluatācijā.
- Pase (cits identifikācijas dokuments).
- Nepieciešamie dokumenti zemei.
- Visas nepieciešamās atļaujas un apstiprinājumi šīs vietnes attīstībai.
- Jūsu kotedžas būvniecības projekts.
- Specifikācijas par objekta nodrošināšanu ar komunālajiem pakalpojumiem.
- Kvītis par valsts nodevas samaksu.
- Kadastrālā pase jūsu ēkai.
Pēdējā satur īsu informāciju par būvējamo māju ar teritorijas grafisko plānu. Šādā dokumentā obligāti jāiekļauj tās vietas kadastrālā pase, kurā atrodas māja. Ja māja tiks pārdota bez šādas pases, darījums netiks veikts. Šajā gadījumā nepabeigtam būvniecības objektam tehniskā pase nav nepieciešama, bet kā kadastrālās pases pielikums ir jābūt tehniskajam plānam jebkurai mājai, arī nepabeigtai.
Ko darīt, ja trūkst dokumentu?
Ja ļoti cenšaties, ir iespējams noformēt "nepilnīgu" arī tad, ja nav nepieciešamo papīru. Šādā situācijā jārīkojas tā, it kā kotedžas celtniecība tikai sāktos. Soli pa solim rīcības plāns sastāv no:
- Pieteikuma rakstīšana par visu nepieciešamoatļaujas, bez kurām jūs būsiet tikai nesankcionēts izstrādātājs.
- Veiciet pasūtījumu gatavam mājas projektam, kas ir līdzīgs uzceltajam, ar obligātu apstiprinājumu.
- Ēkas tehniskā plāna izstrāde kopā ar BTI pārstāvi.
- Pasūtiet Kadastra palātā objekta pasi.
Kad ir savākta visa dokumentu pakete, jums jāiziet reģistrācijas procedūra Arhitektūras un pilsētplānošanas nodaļā.
Kā alternatīvu ir iespēja rakstīt BTI iestādēm objekta - Jūsu nepabeigtās mājas - biroja darbinieku reģistrācijas pieteikumu. Tas ir diezgan dārgs risinājums, taču tas ietaupa jūsu laiku un nervus.
Ja mēs runājam par nepabeigtu māju, tad dokumentu pakete ir nedaudz vienkāršota - jūs nevarat uzrādīt būvatļauju un aprobežoties ar kadastra plānu. Kotedžas vai dzīvojamās lauku mājas būvniecības gadījumā dokumentu paketei jābūt pilnīgai.
Iespējams atvieglot visu nepieciešamo papīru noformēšanu dzīvojamās kotedžas tipveida projekta pasūtīšanas vai iegādes gadījumā no uzticamas būvfirmas.
Kā notiek būvniecības pārcelšana?
Tāpat kā jau pabeigta objekta gadījumā, nodošana notiek, sastādot un parakstot attiecīgu aktu, ko sauc par nodošanas-pieņemšanas aktu. Ja runa ir par nepabeigtu būvniecību, kas prasa atsevišķu darbu pabeigšanu vai pabeigšanu (piemēram, apdari), visu šādu nepilnību sastāvu ir jāatspoguļo pieņemšanas brīdī parakstītajā līgumā.
Pamatojoties uzno apstiprinātā pieņemšanas akta, par darbu, kas veikts saskaņā ar līguma nosacījumiem, var beidzot apmaksāt.
Par tiesībām uz "notiek darbu"
Nav noslēpums, ka pēdējos gados un desmitgadēs situācija būvniecības tirgū ir bijusi ekonomiski nestabila. Šajā gadījumā no visiem nepabeigtās būvniecības veidiem mēs runājam par nekomerciālo nekustamo īpašumu, tas ir, mājokļiem. Neskaitāmi gadījumi no prakses liecina, ka ļoti, ļoti bieži finansiālu problēmu klātbūtnē attīstītāji cenšas aizkavēt faktiski uzbūvēto telpu nodošanas procesu akcionāriem. Dažreiz viņi izvēlas bankrotēt vispār.
Kas akcionāram jādara, lai aizsargātu savas likumīgās intereses? Šādā situācijā talkā nāks iespēja atzīt viņa īpašumtiesības uz nepabeigtās būvniecības objekta (akciju) sastāvā esošo īpašumu. Lai to izdarītu, vērsieties tiesā.
Vācot dokumentus prasības iesniegšanai pret izstrādātāju, kurš nav izpildījis savas saistības, jāņem vērā vairāki punkti:
- Šādu kategoriju lietas izskata attiecīgā koplietošanas būvobjekta atrašanās vietas (teritoriāli) tiesas.
- Nozīmē faktiski pabeigtu, bet ekspluatācijā nenodotu objektu. Ja izstrādātājs spēlē uz laiku (tas ir, mēs runājam par savu saistību izpildes kavēšanos), šis apstāklis nevar būt par pamatu pārsūdzībai tiesā ar mērķiakcionāra īpašumtiesību atzīšana uz objektu.
Dažkārt tiesu praksē ir (izņēmuma kārtā) piemēri, kad īpašumtiesības uz objekta daļu atzītas, kad būvējamā objekta gatavības pakāpe bija no 75%. Taču šos gadījumus drīzāk var uzskatīt par izņēmumu. Apmierinoša tiesas nolēmuma iegūšanas iespējamība ir liela gadījumā, ja būvējamās ēkas pabeigtības pakāpe ir 90% vai augstāka. Turklāt pierādījumu sniegšana tiesai par mājas gatavību ir tiešā kapitāla turētāja (prasītāja) rūpes.
Arī:
- Savā prasības pieteikumā akcionārs nevar prasīt īpašumtiesību atzīšanu uz visu "nepabeigtā darba" objektu. Viņa tiesības ir pieprasīt tikai proporcionālu objekta daļu, kas norādīta ar attīstītāju noslēgtajā līgumā. Bieži vien juridiski analfabēti akcionāri sastāda prasību par īpašumtiesību atzīšanu uz "dzīvokli", "garāžu" vai "auto vietu". Te gan jāprecizē, ka līdz koplietošanas apbūves vienība nav oficiāli nodota ekspluatācijā, juridiskā nozīmē to nevar uzskatīt par pilnvērtīgu nekustamo īpašumu.
- Šo īpašuma tiesību rašanās iespējama tikai uz objektu, kas ir pieejams, kura atrašanās vieta būvējamā objekta (ēkas, mājas) ietvaros ir skaidri identificējama. Tas tiek darīts, pamatojoties uz līguma noteikumiem un pieejamo projekta dokumentāciju.
- Akcionāram ir tiesības vērsties tiesā ar šādu prasību tikai pilnīgaspašu saistību izpilde saskaņā ar līgumu ar attīstītāju maksājumu ziņā.
Ja attīstītājam ir uzsākta bankrota procedūra, šādu tiesību atzīšana uz dzīvokli vai citu koplietošanas vienību ir iespējama tikai tad, ja ir saņemta atļauja to nodot ekspluatācijā un puses ir parakstījušas nodošanas aktu. pirms dienas, kad šķīrējtiesa iesniedza bankrota pieteikumu.
