HBC ir dzīvojamo māju kooperatīvs, kas ir brīvprātīga cilvēku vai organizāciju apvienība, lai celtu daudzdzīvokļu ēkas.
Mājas kooperatīvu rašanās un attīstības vēsture
ZHSK ir diezgan veca un pārbaudīta shēma dzīvojamo daudzdzīvokļu māju celtniecībai. Pirmie dzīvojamo māju kooperatīvi radās pagājušā gadsimta 20. gados. Tomēr, neskatoties uz strauji augošo popularitāti, 1937. gadā šis mehānisms tika likvidēts, jo tas ir privātīpašuma izpausme. 1957. gadā dzīvojamo māju kooperatīvs tika atjaunots un kļuva plaši izplatīts. 80. gados šāda dzīvojamo daudzdzīvokļu māju būvniecība bija aptuveni 8%.
Mūsdienu sabiedrībā kooperatīvu sistēma uzņem apgriezienus ar jaunu sparu. Visbiežāk to izmanto Maskavas izstrādātāji, kuri nespēj izpildīt savas saistības pret akcionāriem. Šajā gadījumā pēc apkrāptu pircēju iniciatīvas tiek izveidoti dzīvojamo māju kooperatīvi, uz kuriem visas tiesībasbūvniecības pabeigšana.
Juridiskais pamats
Šobrīd namu kooperatīvu darbības tiesisko regulējumu regulē mājokļu likumdošana. Jēdziens "dzīvojamo māju kooperatīvs" ir skaidri definēts Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 110. pants. Mājokļu kooperatīvā izveides, pasākumu organizēšanas un dalības noteikumi ir izklāstīti:
- Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa (LC RF) 5. sadaļā;
- Krievijas Federācijas Civilkodeksā (CC RF);
- kooperatīva hartā, kas sastādīta saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa un Krievijas Federācijas Civilkodeksa galvenajiem noteikumiem.
Tomēr ne visi dzīvojamo māju kooperatīvi ir kooperatīvi, kas organizēti saskaņā ar spēkā esošo likumdošanu. Daudzi no viņiem savā darbībā neievēro pat Dzīvokļu kodeksā izvirzītās pamatprasības, kā rezultātā tiek pārkāptas šādu dzīvojamo māju kooperatīvu dalībnieku tiesības. Lai izvairītos no šādām situācijām, ir nepieciešams detalizēti izprast visus kooperatīvu darbības aspektus.
Izveides un aktivitāšu organizēšanas kārtība
Namu kooperatīva biedru saskaņā ar likumu nevar būt mazāk par pieciem. Taču kopējais kooperatīva dalībnieku skaits nedrīkstētu pārsniegt būvējamās vai iegādātās dzīvojamās mājas dzīvokļu skaitu. Kopsapulcē tiek pieņemts lēmums par dzīvokļu kooperatīva veidošanu. Šo pasākumu var apmeklēt personas, kuras vēlas apvienoties mājas būvniecības nolūkos. Sēdē tiek apstiprināta arī dzīvojamo māju kooperatīva harta. Pēc kooperatīva valsts reģistrācijas un juridiskās personas statusa iegūšanas dalībnieki, kuri balsoja par dibināšanukooperatīvs, kļūt par dzīvojamo māju kooperatīva biedriem. Namu kooperatīva dibinātāju sapulces lēmumi tiek ierakstīti protokolā.
Mājas būvniecības kooperatīva harta
Mājokļu kooperatīva harta saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 113. pantā ir jāiekļauj dati par kooperatīva nosaukumu, tā atrašanās vietu, darbības priekšmetu un mērķi, noteikumiem par pievienošanos dzīvojamo māju kooperatīvam, izstāšanās kārtību no tā, uzņemšanas lielumu un akciju iemaksām., dažādi maksājumi, kooperatīva pārvaldes institūciju sastāvs un tiesības, kārtība, kādā kontroles institūcijas pieņem dažādus lēmumus, par radušos zaudējumu segšanas iespējām un kooperatīva reorganizācijas vai likvidācijas noteikumiem. Neskatoties uz to, harta var ietvert citus nosacījumus, kas nav pretrunā ar spēkā esošajiem Krievijas Federācijas tiesību aktiem.
Valdības iestādes
Saskaņā ar Art. 115 ZhK RF, mājokļu kooperatīva pārvaldes institūcijas ir:
- visu kooperatīva biedru kopsapulce;
- ja sapulcē klātesošo skaits ir lielāks par 50 un tas ir noteikts kooperatīva - konferences statūtos;
- namu kooperatīva pārvaldes institūcijas un priekšsēdētājs.
Kooperatīva biedru kopsapulce
Par augstāko pārvaldes institūciju tiek uzskatīta visu kooperatīva biedru kopsapulce (konference). Tā tiek sasaukta saskaņā ar hartas noteikumiem. Augstākās pārvaldes institūcijas kompetenci regulē arī namu kooperatīva statūti.
Dalībnieku sapulce ir likumīga, ja tajā piedalās visu kooperatīva biedru vairākums. Lēmumu nevar pieņemt, ja pret nobalsojuši 50% vai vairāk no sapulcē klātesošajiemizskatāmais priekšlikums. Pieņemtais un protokolā ierakstītais lēmums ir saistošs visiem būvkooperatīva biedriem.
Pārvaldības aparātu un kontroles institūcijas ievēl arī namu kooperatīva biedru kopsapulces dalībnieki. Pārvaldes institūciju pienākumus un to lēmumu pieņemšanas kārtību reglamentē kooperatīva statūti, nolikumi, noteikumi un citi iekšējie dokumenti. Dzīvojamo māju kooperatīva valde ir tiesīga vadīt kooperatīva darbību un no savu biedru vidus ievēlēt priekšsēdētāju. Dzīvojamo māju kooperatīva pārvaldes institūcijas ir atbildīgas kooperatīva biedru kopsapulcei.
Namu kooperatīva priekšsēdētāja pienākumi
Namu sabiedrības valdes priekšsēdētājs:
- pienākums nodrošināt valdes pieņemto lēmumu izpildi;
- aizsargāt kooperatīva intereses, slēgt darījumus un rīkoties bez pilnvaras visu kooperatīva biedru vārdā;
- ir citas pilnvaras, kas neietilpst namu kooperatīva biedru kopsapulces vai tā valdes pienākumos.
Revīzijas komisijas būtība
Kooperatīva saimnieciskās un norēķinu darbības kontrolei tiek ievēlēta speciāla revīzijas komisija uz laiku, kas nepārsniedz 3 gadus. Kooperatīva sastāvā iekļauto biedru skaits ir noteikts kooperatīva statūtos. Revīzijas komisijas locekļi nevar ieņemt vadošus amatus namu kooperatīvā, kā arī būt iekļauti citās namu kooperatīva pārvaldes institūcijās.
Revīzijas komisijas priekšsēdētāju ievēlē tās locekļi no esošā sastāva. Revidentu pienākumos ietilpst:
- ikgadējās revīzijas saimnieciskās unkooperatīva norēķinu darbība;
- atzinumu sagatavošana par budžetu, paredzēto līdzekļu izlietojumu, gada pārskatu un obligātajām iemaksām;
- ziņo kopsapulces biedriem par viņu darbību.
Revidentiem ir tiesības jebkurā laikā veikt ēku kooperatīva finanšu un norēķinu darbību revīziju un brīvi piekļūt visai namu kooperatīva iekšējai dokumentācijai. Revīzijas komisijas darbības kārtība un pilnvaras noteiktas kooperatīva statūtos.
ZhSK dalība
Lai kļūtu par namu kooperatīva biedru, jāiesniedz pieteikums namu kooperatīva valdei. Tā izskatīšanai tiek atvēlēts viens kalendārais mēnesis. Lēmumu pieņem dalībnieku kopsapulcē un ieraksta attiecīgajā dokumentā (protokolā). Namu kooperatīva biedra statuss tiek iegūts pēc iestāšanās maksas nomaksas. Dzīvokļu kooperatīva biedrs savu dalību namu kooperatīvā var apliecināt ar izziņu (izrakstu), kas tiek izsniegta pēc viņa iesnieguma.
Mājokļu būvniecības mehānisms ar namu kooperatīvu palīdzību
Pēc statūtu apstiprināšanas dzīvojamo māju kooperatīva biedru kopsapulcē mājokļu būvniecības kooperatīvam ir jāveic obligāta valsts reģistrācija, lai tas iegūtu juridiskas personas statusu. Tālāk būvniecība pēc mājokļa būvniecības shēmas notiek pa posmiem:
- 1 posms - dokumentu noformēšana par tiesībām uz zemesgabalu apbūvei. Dzīvokļu kooperatīvam saskaņā ar tiesību aktiem jāsaņem zemes pilsētplānošanas plāns un jāsagatavo projekta dokumentācija. Pēc tam tie jāiesniedzpilnvarotās institūcijas, kas izsniedz būvatļaujas. Šis dokuments ir juridisks apliecinājums tam, ka projekta dokumentācija atbilst zemesgabala pilsētplānojumam un ļauj uzsākt daudzdzīvokļu māju būvniecību.
-
mājokļu celtniecība 2 posms - dzīvojamās ēkas projektēšana, saskaņojumu saņemšana un ekspertīzes veikšana. Procedūru ilgums 4-12 mēneši. To ieviešanu labāk uzticēt trešās puses organizācijai, kurai ir pieredze darbā ar mājokļu kooperatīviem.
- 3 posms - dzīvojamo daudzdzīvokļu māju būvniecība. Kooperatīvam ir tiesības patstāvīgi iesaistīties ēkas būvniecības procesā: nolīgt darbuzņēmējus, uzraudzīt darbu gaitu, rīkot konkursus. Tomēr cilvēkiem bez specializētas izglītības to ir diezgan grūti izdarīt. Tagad pakalpojumu tirgū ir daudz uzņēmumu, kas sniedz kvalificētu palīdzību šādiem kooperatīviem.
- 4 posms - mājas nodošana ekspluatācijā. Pabeidzot visus darbus, būvkooperatīvam jāsaņem atļauja mājas nodošanai ekspluatācijā. Tikai pēc tam visi namu kooperatīva biedri var noformēt īpašumtiesības uz mājokli.
Iespējamie riski, kas saistīti ar dalību mājokļu kooperatīvos
Kļūstot par namu kooperatīva biedru, cilvēks var saskarties ar noteiktiem riskiem:
- Galvenais risks ir tas, ka namu kooperatīva izveides galvenais mērķis kādu iemeslu dēļ var netikt sasniegts (atteikums izsniegt atļaujas, finansiālas grūtības utt.).
- Inflācija un būvmateriālu sadārdzināšanāsun darbojas.
- Mājas nenodošanas ekspluatācijā risks. Turklāt mājokļu kooperatīvs par to nebūs atbildīgs savu biedru priekšā.
- Izstrādātāji vai investori negarantē nodrošināto mājokli.
- Līdzekļu izlietojuma un saimnieciskās darbības kontroli veic revīzijas komisija, kuru ievēl kopsapulcē. Nav valsts specializētas iestādes.
- Dzīvokļu sadale starp namu kooperatīva biedriem notiek kopsapulcē un nav atkarīga no kooperatīva biedra vēlmēm.
- Būvnieki Maskavā, piemēram, veido dzīvokļa galīgās izmaksas, ņemot vērā reklāmas, personāla un citus maksājumus. Par to visu ir jāmaksā pircējam. Papildus visam iepriekšminētajam pilsonis nevar kontrolēt līdzekļu izlietojumu mājokļa celtniecībai un pašas būvniecības gaitu.
Ieguvumi, pievienojoties mājokļu kooperatīvam
1. Tiek uzskatīts, ka dzīvojamo māju celtniecība caur namu kooperatīvu sistēmu ir ievērojams naudas ietaupījums. Saskaņā ar statistiku, pateicoties mājokļu kooperatīva organizācijai, jūs varat ietaupīt aptuveni 50% no mājokļa iegādes.
2. Veidojot kooperatīvus, ir pilnīga caurskatāmība naudas piesaistē un tērēšanā. Turklāt būvniecību var finansēt pa posmiem, un nomaksas var piešķirt ne tikai uz mājas būvniecības laiku, bet arī uz laiku pēc būvniecības pabeigšanas.
HBC mūsdienu pasaulē
Šodien brīvprātīga domubiedru apvienība dzīvojamo ēku celtniecībaiir ārkārtīgi reti. Neskatoties uz to, ka likumdošana neliedz veidot dzīvojamo māju kooperatīvus, daudzstāvu ēku celtniecība pēc šīs shēmas ir populārāka lielo uzņēmumu vidū, kuri ir ieinteresēti nodrošināt dzīvokļus saviem darbiniekiem.
Tādējādi ir jēga organizēt dzīvojamo māju kooperatīvu to organizāciju darbiniekiem, kurām ir atbilstošs vadības atbalsts. Tajā pašā laikā viņi var ietaupīt uz starpību starp tirgus cenu un mājokļa izmaksām, ko veic attīstītājs.
Dzīvokļu iegādes gadījumā namu kooperatīvā mehānisma ietvaros iedzīvotāji ir vairāk pasargāti no dažādām neparedzētām situācijām. Ja attīstītājs ir pasludinājis bankrotu, akcionāriem ir tiesības patstāvīgi iesaistīties ēkas celtniecībā.
Pavisam nesen būvniecības organizāciju skaits, kas strādā pēc namu kooperatīvu principa, nepārsniedza 15%. Šobrīd saskaņā ar šo shēmu tiek pārdota trešā daļa mājokļu Krievijas tirgū.
Kam jāpievērš uzmanība, pērkot dzīvokļus dzīvojamo māju kooperatīviem
Pēc statistikas, viens no galvenajiem faktoriem, kas ietekmē mājokļa izvēli, ir nevis līguma forma, nevis infrastruktūras pieejamība mājas apkaimē, bet gan attīstītāja reputācija, viņa pieredze daudzdzīvokļu māju celtniecība, dzīvokļa apmaksas noteikumi.
Tomēr, ja privātpersona nolemj pievienoties dzīvojamo māju kooperatīvam, jums jāpievērš uzmanība vairākiem svarīgiem punktiem:
- Pārbaudiet ieguldījumu līgumu starp būvniecības uzņēmumu un mājokļu kooperatīvu. Labāk, ja kooperatīvs pats darbojas kā attīstītājs. Šajā gadījumā dzīvokļu kooperatīvs sedz pilnuatbildīgs par daudzstāvu ēku celtniecību.
- Izpētiet citus īpašumtiesību dokumentus: būvatļauju, zemes nomas līgumu vai zemes īpašumtiesības.
- Iepazīstieties ar mājokļu kooperatīva hartu. Īpaša uzmanība jāpievērš iestāšanās un izstāšanās no kooperatīva nosacījumiem. Un arī par iemaksu veikšanas un dzīvokļa iegūšanas kārtību.
Ja visi iepriekš minētie dokumenti ir skaidri un pārskatāmi, varat droši slēgt līgumu ar kooperatīvu.
