Krievijā ir kļuvusi plaši izplatīta līdzdalība akciju kapitālā. Uzņēmumi piesaista investorus, par saviem līdzekļiem uzceļ māju, kas pēc tam kļūst par pēdējo īpašumu. Tādējādi jūs varat iegādāties dzīvokli uz nomaksu un nomaksāt parādu pirms būvniecības pabeigšanas. Taču tās nav visas iespējas, ko sniedz koplietošanas būvniecība. Kas darījuma pusēm jāzina par šo procesu, kam jāpievērš uzmanība - lasiet tālāk.
Nianses
Teorētiski viss ir vienkārši un skaidri, bet medijos šis process tiek atspoguļots negatīvi. Kāpēc tas notiek? Darījuma pušu intereses aizsargā dalītās būvniecības likums, kas tika pieņemts tālajā 2004.gadā. Viņš ieviesa stingras prasības izstrādātājiem. Šobrīd šis ir vienīgais normatīvais dokuments, kas regulē koplietošanas būvniecību. Kas klientam jāzina, slēdzot līgumu?
Izstrādātājs un darījuma objekts. Ja uzņēmums ir bijisdarbojas tirgū, ir vairāki realizēti objekti, tad to var uzskatīt par līguma partneri. Sazināties ar nepārbaudītām organizācijām, jo īpaši cilvēkiem, kuri pirmo reizi slēdz darījumu, nav tā vērts.
Likums "Par dalīto būvniecību" Nr.214 attiecas tikai uz tāda paša nosaukuma līgumiem. Jebkurš cits formulējums nav atļauts. Ja attīstītājs ierosina parakstīt "Investīciju līgumu", tad viņš cenšas izvairīties no šādu noteikumu prasību izplatības: likuma "Par dalīto būvniecību", Federālā likuma "Par patērētāju tiesību aizsardzību".
Pirms apliecināt dokumentus, pajautājiet uzņēmumam būvatļauju, noskaidrojiet, kur atrodas projekta deklarācija, un izlasiet to. Saskaņā ar likumu publikācija izstrādātājam ir obligāta prasība.
Kopējās būvniecības līgums uzskatāms par noslēgtu no valsts reģistrācijas brīža. Pretējā gadījumā tas tiks uzskatīts par nederīgu. Papīrā jābūt objekta aprakstam, nodošanas termiņam, izmaksām un norēķinu kārtībai, garantijai.
Pārbaudiet dokumentus
FZ nosaka, ka uzņēmums var piesaistīt līdzekļus tikai pēc atļaujas saņemšanas, projekta deklarācijas publicēšanas un īpašumtiesību reģistrācijas. Ja nav izpildīts vismaz viens no šiem nosacījumiem, pilsonis var pieprasīt naudas atmaksu ar procentiem. Tie tiek aprēķināti pēc dubultas refinansēšanas likmes. Saskaņā ar līgumu uzņēmumam ir jāuzbūvē īpašums noteiktā termiņā un pēc atļaujas saņemšanas novalsts institūcijas par nodošanu ekspluatācijā nodot to darījuma dalībniekam. Otra puse apņemas samaksāt norunāto cenu un pieņemt objektu (ja pilnvarots).
Jāreģistrē rakstisks līgums par līdzdalību būvniecībā. Tikai pēc tam tas stāsies spēkā. Pirms dokumentu parakstīšanas pilsonim ir tiesības iepazīties ar šādiem papīriem:
- izstrādātāja dibināšanas dokumenti;
- valsts reģistrācijas apliecība;
- nodokļu reģistrācijas apliecība;
- apstiprināti gada pārskati par pēdējiem trim uzņēmējdarbības periodiem;
- audita ziņojums.
Uzlabojiet darījumu drošību
No 2014. gada stājas spēkā federālā likuma “Par attīstītāju atbildības apdrošināšanu” norma, kas attiecas uz koplietošanas būvniecību. Ko tas nozīmē? Uzņēmuma saistību nepildīšanas vai bankrota gadījumā persona varēs atdot naudu. Dokumentu valsts reģistrācijas laikā izstrādātājam ir jāiesniedz civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas līgums vai garantija. Iepriekš kā darījuma nodrošinājumu bija iespējams sniegt ķīlu.
Apdrošināšanas nianses
Līgums tiek slēgts par labu finansējuma saņēmējam - pilsonim vai juridiskai personai, kuras līdzekļi tika piesaistīti būvniecībai.
Apdrošināšanas gadījums - izstrādātāja saistību pilnīga vai nepienācīga izpilde, ko apliecina tiesas lēmums.
Dokumenta derīguma termiņš ir līdzīgs dalītajā būvniecības līgumā noteiktajam. Bet atlīdzību labuma guvējs var saņemt pat divus gadus pēc telpu nodošanas termiņa beigām. Minimālā apdrošinājuma summa tiek aprēķināta, pamatojoties uz mājokļa izmaksām. Taču tā nevar būt mazāka par tirgus cenu.
Tādā veidā tiek nodrošināts ēkas pamatkapitāls. Federālais likums paredz arī šādu norēķinu procedūru:
1. Tika parakstīts galvojuma līgums. Ja attīstītājs nav izpildījis savas saistības vai nav sniedzis saprotamu atbildi norunātajā termiņā, tad klients var vērsties ar attiecīgu prasību galvotāju bankā.
2. Darījums tika nodrošināts ar apdrošināšanas līgumu. Labuma guvējam jāvēršas uzņēmumā vai savstarpējās apdrošināšanas sabiedrībā (OVS) noteiktajā ķīlas priekšmeta noilguma termiņā. Likums nosaka, ka maksājums jāveic ne vēlāk kā trīsdesmit dienu laikā no dokumentu iesniegšanas dienas. Tajā pašā laikā attīstītāja parāda klātbūtnei apdrošināšanas sabiedrībai nav nozīmes. Šie noteikumi attiecas tikai uz līgumiem, kas noslēgti pēc 2013.g.
Saistību nodrošināšanas metodes
Jau esam apsvēruši, kādos veidos (atbilstoši likumam) klients var atgriezt iztērētos līdzekļus. Tomēr šī punkta klātbūtne līgumā negarantē kompensācijas izmaksu. Dokumentā var ierakstīt dažādus nosacījumus un punktus, ar kuru palīdzību var aizkavēt saistību izpildes laiku. Un visas šīs"ja" nedrīkst pārsniegt likumu.
Kad būvniecība norit lēni vai ilgstoši nesākas, pasūtītājs, negaidot termiņu, var pieprasīt dokumenta izbeigšanu tiesā. Šī iespēja tiek nodrošināta, ja:
1) notikusi mājas, kurā ietilpst koplietošanas objekts, būvniecības pārtraukšana vai apturēšana, ja pastāv apstākļi, kas liecina, ka objekts dokumentā noteiktajā termiņā netiks nodots darījuma dalībniekam;
2) ir būtiskākas izmaiņas projekta dokumentācijā, tajā skaitā būtiskas daļas objekta lieluma korekcijas;
3) ir vērojams kopējā jaunajā ēkā iekļauto dzīvokļu skaita samazinājums vai pieaugums.
Kas vēl jums jāzina par kopīgu būvniecību?
Skaidri jānorāda objekta nodošanas ekspluatācijā datums (piemēram, “ne vēlāk kā 10/15/14”). Ļoti bieži izstrādātāji izmanto reklāmas frāzi: "2014. gada IV ceturksnī." Šis formulējums ir nepareizs. Pēc diviem mēnešiem no noteiktā datuma akcionārs var vienpusēji lauzt dalītās būvniecības līgumu. Viss, kas jums jādara, ir jānosūta rakstisks paziņojums. Izstrādātājam ir pienākums 20 kalendāro darba stundu laikā atgriezt klienta kontā saņemto naudu un samaksāt viņam soda naudu. Vai arī noguldiet šo summu depozītā, kas atvērts uz akcionāra vārda.
Dokumentos norādītās dzīvokļa kopējās izmaksas tiek aprēķinātas no mājokļa kvadrātmetra cenas, kas reizināta artelpas platība. Šie skaitļi arī jānorāda. Ir vērts pievērst uzmanību arī dzīvojamās telpas parametru aprakstam: atrašanās vieta, stāvs, adrese, platība, istabu skaits. Izbūvētā dzīvokļa garantijas laiks ir 5 gadi.
Izpētot dokumentus, vērts pievērst uzmanību tam, no kura brīža procentu turētājam jāmaksā komunālie un ekspluatācijas izdevumi. Ja šī priekšmeta nav, tad pienākums rodas no dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas akta parakstīšanas brīža, nevis nodošanas ekspluatācijā.
Problēmas ir neizbēgamas?
Dažreiz izstrādātāji apzināti "aizmirst" iekļaut dažus vienumus dokumentā. Taču pasūtītājam var rasties materiālie zaudējumi arī tad, ja tiek pareizi noformēts Kopīgās būvniecības līgums. Ko tas nozīmē? Izstrādātājs var piešķirt īpašumtiesības citai juridiskai personai. Šajā gadījumā viņš pārdos viņam tiesības uz visiem dzīvokļiem praktiski par pašizmaksu. Tad starpniecības uzņēmums par tirgus cenu piešķir tos akcionāriem. No pirmā acu uzmetiena problēmām nevajadzētu būt. Taču nepabeigtas būvniecības vai attīstītāja bankrota riska gadījumā procentu turētājs var izvirzīt pretenzijas, pamatojoties uz līgumā noteikto summu. Bet dzīvokļi tika pārdoti par pašizmaksu, nevis tirgus cenu.
Cita izplatīta shēma
Kopīgo būvniecības līgumu reģistrācija skaita atpakaļ to spēkā stāšanās brīdi. Taču ļoti bieži aizņēmēji izmanto citu shēmu. Viņi piedāvā slēgt priekšlīgumu. Tajā ir gandrīz tādi paši priekšmeti kābūtībā, izņemot informāciju par tā stāšanos spēkā. Šādi dokumenti nav pakļauti obligātai valsts reģistrācijai. Šajā gadījumā puses mutiski vienojas, ka otrs dalībnieks nekavējoties samaksā visu naudu par dzīvokli. Attīstītājs apņemas kaut kad nākotnē noslēgt galveno līgumu par līdzdalību būvniecībā. Akcionārs ir pārliecināts, ka darījums tiek veikts pareizi. Bet šī "pelēkā" shēma tikai izņem dokumentu no likuma darbības jomas.
Šeit ir vēl viens populārs manevrs. Attīstītājs slēdz ar pircēju līgumu, kura priekšmets ir nevis pienākums nodot akcionāram īpašumu, bet gan kas cits: investīciju darbības finansēšana, telpu prasījuma tiesību cesija un tamlīdzīgi. Tas ir, visu dokumenta būtību nosaka tā saturs. Taču pēc akcionāra prasības tiesa var to atzīt par spēkā neesošu, jo faktiski dokuments izveidots, lai izvairītos no atbildības saskaņā ar likumu Nr. 214.
No rīta - reģistrācija, vakarā - nauda
Līgums tiek uzskatīts par spēkā stājušos tikai pēc tā datu ievadīšanas Rosreestr. Līdz šim brīdim izstrādātājam nav tiesību pieņemt naudu. Tātad šis brīdis ir jāreģistrē dokumentā. Nav vērts ticēt darbinieku izteikumiem, ka dokumentus vēlāk reģistrēs "visa bara", bet nauda celtniecībai vajadzīga tagad. Retos gadījumos šādas garantijas ir patiesas. Katra dokumenta nodošana palātā atsevišķi aizņem daudz laika. Taču klientu var maldināt. Tāpēc labāk ir nogaidīt, līdz tiek reģistrēts akciju darījums.celtniecība. Izstrādātājs var pieprasīt priekšapmaksu. Bet šajā gadījumā lūgt uzrādīt līgumu par šo objektu, kas noslēgts līdzīgā veidā. Reģistrētajam dokumentam ir zīmogs, zīmogs, Rosestra atbildīgās personas paraksts un numurs. Ja darījums apmaksāts ar līdzekļiem no hipotēkas, tad tas jāapliecina ar apgrūtinājuma zīmogu.
Bieži vien izstrādātāji paši nevēlas apiet likumu un saņemt līdzekļus pirms dokumentu nokārtošanas. Bet šajā gadījumā viņiem ir nepieciešamas papildu garantijas. Piemēram, atklāts akreditīvs bankā. Klients tajā iemaksā līdzekļus līguma parakstīšanas brīdī. Bet attīstītājs tiem iegūs tikai pēc tam, kad būs reģistrēta līdzdalība mājas celtniecībā. Šis pasākums vienlaikus garantē klienta maksātspēju un ļauj ievērot likumu.
Objekta pieņemšana no izstrādātāja
Kas jāzina par koplietošanas celtniecību dzīvokļa nodošanas ekspluatācijā stadijā?
Pirmkārt, šis process ir jāizturas apdomīgi. Pirms dokumentu parakstīšanas noskaidrojiet visus jautājumus. Visi konstatētie trūkumi rakstveidā jāatspoguļo objekta neatbilstības aktā. Likumā noteiktās attīstītāja saistības tiek uzskatītas par izpildītām no telpu pieņemšanas un nodošanas dokumenta parakstīšanas brīža. Dalībniekam ir tiesības pieprasīt bezatlīdzības trūkumu novēršanu vai darījuma cenas samazināšanu. Ja defekti tika konstatēti jau ekspluatācijas laikā, tad izstrādātājam ir pienākums atlīdzināt klientam to novēršanu.
Otrkārt, nepadodies pārliecināšanai. Zemāk ir visizplatītākieizstrādātāju darbības shēmas, kuru mērķis ir izdarīt spiedienu uz klientu:
- viņi lūdz parakstīt papīrus, apliecinot, ka visas problēmas tiks novērstas vēlāk;
- apgalvo, ka viņi sastādīs “citu aktu”, kas atspoguļos visas prasības;
- piedraud, ka gadījumā, ja tiks pārkāpti lietvedības noteikumi, klientam būs jāmaksā sods par objekta noraidīšanu.
Kompetenta palīdzība
Ir daudz nianšu, kurām jāpievērš uzmanība. Tāpēc labāk meklēt palīdzību pie speciālista, kurš zina, kā pareizi noformēt dokumentus koplietošanas būvniecībai, kas jāzina un jāņem vērā katrā darījuma posmā. Specializēti speciālisti sniedz palīdzību šādās jomās:
- Izstrādātāja atlase, viņa dokumentu pārbaude.
- Pavadiet dokumentu parakstīšanas procedūru: analizējiet līgumus, konsultējiet par iespējamiem riskiem, vienojieties par nosacījumu izmaiņām.
- Sagatavojiet un iesniedziet dokumentus reģistrācijai.
- Pavadīt klientu, pieņemot objektu, regulēt jautājumus par telpu nepilnībām, termiņiem, soda samaksu, tai skaitā tiesā.
- Noformējiet dokumenta izbeigšanu: kontrolējiet samaksātās summas atgriešanu, soda naudas, procentu iekasēšanu par aizņemto līdzekļu izlietojumu, kā arī zaudējumu atlīdzināšanu, kas pārsniedz līgumsodu (apmaksa par advokāta pakalpojumiem). Līdzīgās jomās tiek sniegta palīdzība priekšlīguma, investīciju līguma, aizdevuma u.c. laušanā.
Secinājums
Jūs varat iegādāties dzīvokli primārajā tirgū, aizpildot kopīgu apbūvi. Kas jāzina tirgotājam? Daudz nianšu. Sākot ar adekvāta aizņēmēja izvēles noteikumiem un beidzot ar pieņemšanas akta aizpildīšanas pazīmēm. Tāpēc labāk izmantot pieredzējuša jurista pakalpojumus, kas pavadīs klientu visos darījuma posmos.
