Izstrādātājam ir pienākums pirms pirmā darījuma noslēgšanas ar pircēju noslēgt civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas līgumu. Pretējā gadījumā viņš nevarēs to reģistrēt Rosreestr. Šie un citi papildinājumi tika veikti 2014.gadā ar Federālo likumu Nr.294 “Par grozījumiem atsevišķos likumdošanas aktos.
Essence
Kopš 2014.gada būvkompānijai ir pienākums apliecināt saistību izpildi, izsniedzot attīstītāja galvojumu vai civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu koplietošanas būvniecībā. Tas ļaus pircējam atgriezt savus līdzekļus neparedzētu situāciju gadījumā.
Pieņemtais likumprojekts nosaka izstrādātāja atbildību par:
- izvairīšanās no saistībām;
- nepabeigta objekta piegāde;
- bankrots pirms nodošanas.
Eksperti baidās, ka inovācijas izraisīs augstākas cenasīpašums. Valdība apliecināja, ka šie faktori nav savstarpēji saistīti. Apdrošināšanas izmaksas pat lielam uzņēmumam sastāda 1% no darījumu apjoma. Izstrādātājiem būs jāpiešķir līdzekļi šīm izmaksām no sava budžeta.
Objekts
Būvnieku civiltiesiskās atbildības apdrošināšana koplietošanas būvniecībai ietver klientu mantisko interešu aizsardzību. Šis darījums galvenokārt ir izdevīgs pircējiem. Uzņēmums var apdrošināt visu māju vai dzīvokļus atsevišķi.
Klienti
Līgums noslēgts par labu akcionāriem. Noteiktos apstākļos viņi saņems maksājumu. Izstrādātājs apņemas nodot uzticamu kvalitatīvu objektu. Apdrošinātājam ir pienākums informēt klientu par izmaiņām darījumā un izmaksāt atlīdzību. Ja būvniecības procesā mainās kapitāla īpašnieki, tas jānorāda līgumā, jo ar nākamo dalībnieku tiek sastādīts atsevišķs dokuments.
Apdrošinātāji
Ne visas IC mēdz slēgt šādus līgumus. Tiek uzskatīts, ka šāda veida darījumi nes zaudējumus. Turklāt uzņēmumam ir jāatbilst noteiktām prasībām:
- darbojas tirgū vairāk nekā 5 gadus;
- atbilst finanšu stabilitātes prasībām;
- ir pozitīvas attīstības perspektīvas nākamajiem periodiem;
- lai apgrozībā būtu vismaz 400 miljoni rubļu, kā arī statūtkapitāls 120 miljonu rubļu apmērā.
Biļešu cenas
Būvnieku apdrošināšana dalītām būvniecības izmaksāmdārgi. Vidējās likmes 2015. gadā bija 0,5–0,8%. Ilgtermiņa līgumiem tarifus var samazināt par 10-30%. Apdrošināšanas sabiedrība (IC) pati nosaka likmi, kā arī aprēķina gada procentu koeficientus, jo vienmēr pastāv iespēja, ka attīstītājs pilnībā izvairīsies no saistību izpildes.
Kas nosaka likmi:
- Izstrādātāja dalība holdingā.
- Pozitīva iepriekšējo darījumu pieredze: termiņš, objektu skaits, darbs dažādos reģionos, pretenziju nav.
- Finanšu ilgtspēja.
- Juridiskais atbalsts: visu dokumentu un atļauju pieejamība.
- Būvniecības posms.
- Deadline.
- Akcionāru skaits.
Līguma izpilde
Lai reģistrētu DDU, izstrādātājam ir jāiesniedz līgums Rosreestr. Lai to izdarītu, jums ir jāsavāc šādi dokumenti:
- projekta deklarācija;
- atļauja veikt būvdarbus;
- valsts reģistrācijas apliecība;
- kopīgs būvniecības līgums;
- likumā noteikto dokumentu kopijas;
- priekšizpēte;
- finanšu pārskatu kopija;
- dati par kreditoriem;
- sertifikāts, ka banku aizdevumos nav maksāts.
Kas ir aizsargāts
Būvnieka civiltiesiskās atbildības apdrošināšana koplietošanas būvei paredz atlīdzības izmaksu, ja attīstītājs nav izpildījis saistības, ko apliecina tiesas lēmums vaiuzņēmuma bankrots. Summa netiek izmaksāta būvniecības perioda iesaldēšanas vai nodošanas ekspluatācijā pagarināšanas gadījumā. Summa ir atkarīga no līgumcenas. Tas nevar būt mazāks par:
- objekta izmaksas;
- vidējā tirgus likme par 1 kv. m mājokļu reģionā.
Likums ierobežo arī maksimālo prēmiju summu.
Par apdrošināšanu tiek atzīti šādi gadījumi:
- būvdarbu pārtraukums;
- izstrādātāja bankrots;
- nedabūju mājokli;
- atteikšanās atdot materiālos resursus utt.
Likumdošanas izmaiņas
2014. gadā tika grozīts Federālais likums Nr. 294, saskaņā ar kuru tagad ir obligāta kapitāla līdzdalības būvniecībā attīstītāja atbildības apdrošināšana. Līgumus izstrādā paši izstrādātāji. Viņi arī izvēlas, ar ko slēgt līgumus: ar uzņēmumu, banku, specializētu uzņēmumu.
Visi obligātās apdrošināšanas sabiedrības dalībnieki ir atbildīgi solidāri. Ja tiek noslēgts darījums ar banku, tad daudz laika tiek veltīts papīru vākšanai. Jāiemaksā depozīts 30% apmērā no objekta vērtības, kas kalpo kā galvojums finanšu institūcijai. Turklāt Centrālā banka nosaka savas prasības šādām bankām:
- minimālais termiņš - 5 gadi;
- reģistrētais kapitāls 200 miljoni;
- īpašuma vērtība ir 1 miljards rubļu.
Izstrādātājiem ir izdevīgāk ņemt kredītu, nevis izsniegt galvojumu. Arī finanšu institūcijasuzskatīt par ienesīgu produktu apdrošināšanu par līdzdalības līgumu būvniecībā.
Labāk noslēgt līgumu ar uzņēmumu. Spēcīgās konkurences apstākļos apdrošinātāji cenšas piesaistīt klientus ar zemiem tarifiem un cenām. Likme šādiem darījumiem paliek nemainīga visā līguma darbības laikā. Būvnieku civiltiesiskās atbildības apdrošināšana par kopīgu būvniecību tiek apmaksāta pēc darbu pabeigšanas. Vēl viena priekšrocība ir dokumentu apstrādes ātrums. Apdrošinātais ir pats attīstītājs, labuma guvējs ir akcionārs. Nodrošinājuma veids tiek izvēlēts katram mājoklim atsevišķi.
Būvnieku atbildības apdrošināšana koplietošanas celtniecībai
Uzņēmumiem ir jāsniedz nodrošinājums. Visbiežāk šī ir zeme, uz kuras objekts atradīsies. Turklāt dokumentā ir aprakstīts, kā nodrošināt saistības. Papīri ir parakstīti pirms pirmās akciju līguma valsts reģistrācijas un ir spēkā līdz objekta nodošanai. Darījuma izbeigšana neatbrīvo uzņēmumu no pienākuma izmaksāt atlīdzību par gadījumiem, kas notikuši tā darbības laikā.
Apdrošināt var visu māju vai katru dzīvokli atsevišķi. Pirmais variants nav izdevīgs. Attīstītājam nekavējoties jāiemaksā liela summa, lai būtu droši, ka visi dzīvokļi tiks pārdoti. Otra problēma ir tāda, ka saskaņā ar šādiem līgumiem ir grūti noteikt, kurš ir labuma guvējs.
Dokuments stājas spēkā no pirmās iemaksas ieskaitīšanas brīža. Attīstītāja apdrošināšana koplietošanas celtniecībai saskaņā ar līgumu neparedz franšīzi. Pārējie darījuma noteikumi ir standarta:
- apdrošinātājs apņemas informēt akcionārus par izmaksātās atlīdzības apmēru;
- uzņēmums var iesniegt regresa prasību pret izstrādātāju;
- apdrošinātājam ir pienākums paziņot visiem īpašniekiem par līguma pirmstermiņa izbeigšanu;
- līguma termiņš ir atkarīgs no būvniecības ilguma.
Atmaksas summa ir atkarīga no cenas un tarifiem. Tam jāpārsniedz mājokļa kopējās platības vērtība. Uzņēmums pats izlemj, kā tiks veikts maksājums: ar vienreizēju maksājumu vai pa daļām.
Izstrādātāju atbildības apdrošināšanas problēmas koplietošanas būvniecībā
Šis darījums ir ļoti konkrēts. Faktiski mēs runājam par izstrādātāja finanšu risku aizsardzību. Uzņēmumiem ir izvēle – izsniegt polisi vai garantiju. Vēlams ir otrais variants, jo kredītiestādēm jau ir izveidots mehānisms, punktu sistēmas, speciālisti, kas novērtē riskus, kā arī struktūras, kas organizē WIP pabeigšanu. SC ar tādām priekšrocībām nevar lepoties. Bet tie piedāvā zemas likmes. Cilvēki ir pieraduši, ka banku pakalpojumi ir dārgi. Tā ir taisnība, jo risks tirdzniecībā ir augsts. Lai gan pēc likuma grozījumiem tarifi pieauga arī uzņēmumiem.
ApdrošināšanaAttīstītāja atbildība koplietošanas būvniecībā paredz zaudējumu kumulatīvo efektu. Krīzes situācijā (pieprasījuma samazināšanās pēc mājokļiem, hipotekāro kredītu likmju paaugstināšanās) zaudējumus cietīs uzreiz visi attīstītāji, nevis tikai viens tirgus dalībnieks.
Vēl viena problēma ir nespēja pārapdrošināt riskus pat ārējā tirgū. Starptautiskajā praksē šādās operācijās tiek izmantotas obligācijas (garantijas). Bet to darbība nav noteikta Krievijas likumdošanā. Galvenā šāda produkta atšķirība ir tāda, ka apdrošinātājs var ņemt ķīlā objektu, kas tiek būvēts.
Centrālā banka paaugstināja prasības apdrošināšanas kompānijām, kas var sniegt pakalpojumus izstrādātājiem – palielināja minimālo kapitāla apjomu. Tas stipri sašaurina iespējamo apdrošinātāju loku – līdz 19 organizācijām. No jaunā saraksta pametuši uzņēmumi, kas iepriekš bija noslēguši 80% līgumu ar izstrādātājiem. Kas ar viņiem tagad notiks, nav zināms. Visticamāk, būs jāslēdz jauni līgumi ar uzņēmumiem no “b altā” saraksta. Ja licence tiek atsaukta, IC ir atbildīga par iepriekš noslēgtajiem darījumiem 6 mēnešu laikā. Pēc tam tā vai nu izbeidz dokumentus, vai nodod portfeli un saistības citam tirgus dalībniekam. Atšķirībā no OSAGO jeb bīstamo ražotņu īpašnieku civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas, šis pakalpojums neietver citus aizsardzības veidus, piemēram, atlīdzības fondus, kas nodarbotos ar maksājumiem iedzīvotājiem pēc apdrošinātāja bankrota. Akciju tirgusmājokļu celtniecība ir lieliska. Taču pagaidām nav vispāratzīta veida, kā regulēt izstrādātāju darbību.
