Daudzi cilvēki dod priekšroku dzīvokļu iegādei daudzdzīvokļu mājas būvniecības stadijā. Tas ļauj iegādāties objektus par samazinātu cenu. Šo procesu sauc par līdzdalību būvniecībā. Lai interešu turētājs būtu droši pasargāts no līdzekļu zaudēšanas, kompetenti jāpieiet pie attīstītāja izvēles, kā arī jāizpēta rūpīgi sastādīts līgums. Tieši šis dokuments aizsargā nepabeigtu objektu pircēju tiesības.
Līdzdalības pamatkapitālā būtība
Procesā tiek pieņemts, ka daudzdzīvokļu mājas tiek celtas par nākamo dzīvokļu pircēju līdzekļiem. Viņi investē mājas celtniecībā, un pēc tās nodošanas ekspluatācijā var reģistrēt īpašumtiesības uz dzīvokli.
Procesu regulē īpašs Federālā likuma Nr.214 “Par dalīto būvniecību” likums, un tajā regulāri tiek veiktas dažādas izmaiņas, lai garantētu kapitāla daļu turētāju tiesību aizsardzību. Galvenās līdzdalības iezīmes būvniecībā ir šādas:
- katras puses tiesības un pienākumi parādās tikai pēclīguma parakstīšana;
- DDU precizē visas sadarbības nianses, un tajā ir dažādu līgumu pazīmes, kas ietver ieguldījumu un līguma līgumu, kā arī pakalpojumu sniegšanu un pirkšanu un pārdošanu;
- ar šādu līgumu tiek pirkts dzīvoklis, kas atrodas nepabeigtā mājā;
- pie šādiem nosacījumiem tiek piesaistīti daudzi kapitāldaļu turētāji, kas ļauj attīstītājam uzbūvēt objektu ar minimālu pašu naudas ieguldījumu;
- Par akcionāru var kļūt ne tikai privātpersona, bet arī uzņēmums;
- dalībnieki nevar ietekmēt projekta, darba uzdevuma un citu nosacījumu maiņu mājas būvniecībai.
Bieži vien pilsoņi, kas iegādājas dzīvokļus būvējamās mājās, saskaras ar attīstītāju krāpšanu vai bankrotu. Šajā gadījumā akcionāra tiesības aizsargā DDU noteikumi. Sarežģītās situācijās var tikt veikta līdzdalības būvniecības kapitālā piešķiršana citiem uzņēmumiem vai personām, kas iesaistītas līdzekļu iekasēšanā.
Likumdošanas regulējums
Pērkot mājokli nepabeigtā objektā, jums jāpievērš uzmanība federālā likuma Nr. 214 pamatlikuma noteikumiem. Tas tika pieņemts tālajā 2004. gadā, un tieši viņš regulē visas attiecības, kas rodas. starp izstrādātājiem un akciju turētājiem. Šajā tiesību aktā ir veiktas daudzas izmaiņas un grozījumi. Tas ir sadalīts daudzās daļās un rindkopās, no kurām katrai ir savs mērķis. Galvenās izmaiņas un noteikumi ietver:
- noteikumi ir norādītilīguma sastādīšana un izbeigšana par līdzdalību būvniecībā;
- ir paredzēta iespēja nodot tiesības trešajām personām;
- izstrādātājiem ir paredzēta kriminālatbildība, ja viņi nepilda savas līgumā noteiktās saistības;
- izstrādātājiem katrā ziņā ir jāatver īpaši konti, kas paredzēti kapitāla daļu turētāju līdzekļu pārskaitīšanai, un naudu var izmantot tikai objekta celtniecībai;
- izstrādātājiem ir jābūt savai oficiālajai vietnei, kurā tiek atklāta visa informācija par viņu darbu, tostarp projekti, atļaujas un citi dokumenti.
Tagad visi izstrādātāji atver darījuma kontu, kas paredzēts naudas pārskaitīšanai akciju turētājiem. Federālais likums par dalību dalītā būvniecībā norāda, ka šāds konts tiek slēgts tikai pēc pilnīgas līdzekļu izmantošanas. Šādi nosacījumi nevar kļūt par šķērsli tiesību piešķiršanai.
Turklāt likumdošana paredz nepieciešamību izveidot atlīdzības fondu. To pārstāv akcionāru apdrošināšana, jo, ja attīstītājs kādu iemeslu dēļ nepilda savas saistības, tad zaudējumi kapitāla īpašniekiem tiek segti uz šī fonda līdzekļu rēķina.
Priekšrocības un trūkumi
DDU izmantošana mājokļa iegādei sniedz daudz priekšrocību katram mājas pircējam, taču ir svarīgi ņemt vērā dažus šāda lēmuma trūkumus. Piedalīšanās nekustamā īpašuma objektu kopīgā būvniecībā tiek uzskatīta par riskantu, kāvienmēr pastāv iespēja, ka izstrādātājs dažādu iemeslu dēļ nepildīs savas saistības.
| Profi | Mīnusi |
| Objektiem noteikta zema pašizmaksa, kas ir daudz mazāka par gatavu dzīvokļu cenu primārajā vai otrreizējā tirgū |
Būs pietiekami ilgi jāgaida, līdz mājoklis tiks pabeigts, tāpēc šo iespēju izmanto cilvēki, kuriem jau ir dzīvesvieta |
| Daudzi attīstītāji piedāvā nomaksu uz visu mājas būvniecības laiku, kas ļauj iegādāties dzīvokli bez sākotnēji nepieciešamās naudas summas, noformējot DDU | Bieži vien akcionāriem nākas saskarties ar objekta piegādes aizkavēšanos, tāpēc rodas nepieciešamība piedzīt sodu tiesas ceļā |
| Mājokļa saņemšanu garantē likums, tāpēc akcionāri joprojām varēs rēķināties ar dzīvokli vai zaudējumu atlīdzību | Ja dažādu iemeslu dēļ dzīvoklis kvadrātā pārsniegs iepriekš saskaņoto izmēru, jums būs jāmaksā noteikta naudas summa |
| Likums izstrādātājiem nosaka stingras un daudzas prasības, lai jūs varētu būt pārliecināti par uzņēmuma uzticamību | Nereti nākas saskarties ar krāpniecību, piemēram, attīstītājs pārdod vienu dzīvokli vairākiem akcionāriem vai tiek izmantotas citas shēmas likuma apiešanai, kā rezultātā rodas nepieciešamība tiesāties |
|
Ja uzņēmums nenodod māju noteiktajā datumā, tad akcionāri var rēķināties ar labu sodu, ko aprēķina par katru kavējuma dienu |
Bieži vien uzņēmums pasludina sevi par bankrotējušu, kas noved pie mājas nodošanas citam attīstītājam, un tas viss negatīvi ietekmē objekta būvniecības laiku |
Iepriekšminēto plusu un mīnusu dēļ katrai personai patstāvīgi jāizlemj, vai līdzdalība pašu kapitālā būvniecībā viņam ir piemērota un izdevīga.
Kā iegādāties māju DDU?
Process netiek uzskatīts par pārāk sarežģītu, taču, lai pārliecinātos, ka tas ir izdevīgs un efektīvs, potenciālajiem pircējiem ir jāveic noteiktas secīgas darbības.
Pirms sazināties ar attīstītāju, ir svarīgi uzzināt atsauksmes par viņu, izpētīt oficiālo dokumentāciju, kā arī pārbaudīt, cik ātri tiek veikta konkrētās mājas būvniecība.
Iegūstiet informāciju par uzņēmumu
Vispirms ir jāpārliecinās, ka dzīvokļus saskaņā ar DDU pārdod patiešām uzticama, pārbaudīta un oficiāli reģistrēta organizācija. Federālais likums par dalību koplietošanas būvniecībā norāda uz nepieciešamību iegūt informāciju par attīstītāju:
- tas ir jāpārstāv oficiāli reģistrētam uzņēmumam;
- vēlams, lai uzņēmums jau būtu uzbūvējis un nodevis ekspluatācijā telpas;
- nedrīkst būt atklāta tiesvedība pret organizāciju;
- jāieslēdz visas iepriekšējās mājasdarbība iepriekš noteiktā laika posmā;
- visi organizācijas mājaslapā iesniegtie dokumenti tiek rūpīgi izpētīti, un tajos ir iekļauti projekti, darba atļaujas, deklarācijas un citi papīri;
- uzņēmumam ir jābūt tiesībām uz vietu, kur notiek objekta būvniecības process.
Ja trūkst šo dokumentu un atļauju, nav ieteicams kopā ar izstrādātāju sastādīt DDU.
Kāda informācija ir ietverta deklarācijā?
Īpaši liela uzmanība tiek pievērsta būvniecības deklarācijas izpētei. Tam jāatrodas atklātajos avotos 14 dienas pirms pirmā līguma noslēgšanas ar akcionāriem. Šajā dokumentā jābūt svarīgai informācijai katram būvniecības dalībniekam. Tas ietver:
- izstrādātāja uzņēmuma nosaukums un juridiskā adrese;
- ir norādītas darba atļaujas;
- norāda iepriekš iegūtās licences;
- atbilst licences derīguma termiņam;
- uzskaita visus uzņēmuma dibinātājus;
- ņemot vērā agrāk uzceltos objektus uzņēmuma trīs darbības gadiem;
- norādīt darba finansiālos rezultātus;
- dotie kreditoru un debitoru parādi;
- norāda citus darījumus, uz kuru pamata tika piesaistīti līdzekļi būvniecībai.
Līgums par līdzdalību būvniecībā ar kapitāla īpašniekiem tiek slēgts tikai pēc tam, kad attīstītājs iegādājas vai iznomā zemi, kurā plānota mājas celtniecība.
Kam vajadzētuiekļaut projekta dokumentāciju?
Tas tiek uzskatīts par svarīgu dokumentu ikvienam būvniecības dalībniekam. Dokumentācija jāsagatavo un jāpublicē 14 dienas pirms pirmās vienošanās ar akcionāru noslēgšanas brīža. Galvenā informācija no projekta ietver:
- informācija par izstrādātāju;
- informācija par visiem dibinātājiem;
- dati par uzņēmuma finansiālo stāvokli;
- būvatļaujas un licences;
- periods, kurā plānots būvēt objektu;
- būvējamās mājas atrašanās vieta;
- uzņēmuma īpašums;
- būvniecības izmaksas un iesaistītie darbuzņēmēji.
Atļauts mainīt informāciju projekta dokumentācijā, ja viena ceturkšņa laikā mainās uzņēmuma finansiālais stāvoklis. Turklāt visas šīs korekcijas ir jāpublicē atklātajos avotos.
Līguma sastādīšanas nianses
Tiklīdz visa informācija par izstrādātāju ir pārbaudīta, ir iespējams ar viņu sastādīt DDD, ja viņš ir uzticams un pārbaudīts. Akciju līdzdalība būvniecībā obligāti nozīmē šī konkrētā dokumenta izpildi, jo citi dokumenti neaizsargās akcionārus, pamatojoties uz Federālā likuma Nr. 214 noteikumiem.
Protams, šajā dokumentā ir informācija:
- līguma priekšmets, kurā attēlots dzīvoklis, un tā laukums, stāvu skaits, istabu skaits, balkona vai lodžijas izmērs un esamība, precīza adrese, dažādu komunikāciju pieejamība, kā arī komplektsciti tehniskie parametri;
- īpašuma cena;
- maksājuma uzdevums;
- mājas nodošanas ekspluatācijā termiņš;
- garantijas perioda ilgums, kas nedrīkst būt mazāks par pieciem gadiem;
- veids, kādā gatavais dzīvoklis tiks nodots kapitāla īpašniekiem;
- nosacījumi par nepieciešamību pabeigt dzīvojamo telpu.
Pareizi sastādot dokumentu par līdzdalību būvniecībā, akcionāri tiks droši pasargāti no attīstītāja krāpšanas vai viņa bankrota. Daži attīstītāji piedāvā iespēju maksāt par dzīvokli pa daļām.
Līguma reģistrācija
Pēc līguma noslēgšanas nepieciešams to oficiāli reģistrēt. Tikai pie šādiem nosacījumiem likumīgi tiek veikta koplietošanas būvniecība. Dalības nosacījumi liecina, ka ir nepieciešams sagatavot DDU, objekta plānu, projekta deklarāciju un pircēja personas dokumentus, pēc tam šī dokumentācija tiek nodota Rosreestr.
Reģistrācijas process aizņem apmēram 10 dienas. Par to pilsoņiem būs jāmaksā 350 rubļu.
Kādas tiesības ir akcionāriem?
Pamatojoties uz DDA, mājokļu pircējiem ir daudz dažādu tiesību. Tie ietver:
- ja tiek kavēti objekta nodošanas ekspluatācijā termiņi, pilsoņiem var tikt prasīts maksāt līgumsodu saskaņā ar līgumu par līdzdalību būvniecībā;
- pēc līguma reģistrācijas akcionāri ieķīlā pašu teritoriju un uz tās apbūvējamo objektu;
- atļautssastādīt līgumu par prasījuma tiesību cesiju pēc vienošanās;
- gatavu dzīvokli pieņem tikai sastādot īpašu nodošanas aktu;
- ja mājokļa apskatē tiek konstatēti būtiski pārkāpumi, tad aktu var neparakstīt, pēc kā procentu turētājs var pieprasīt trūkumu labošanu.
Ja pēc korpusa lietošanas uzsākšanas tiek konstatētas dažādas problēmas, tad, pamatojoties uz garantijas laiku, pircējs var pieprasīt izstrādātājam tās novērst.
Kā tas tiek pārtraukts?
Šī līguma izbeigšanas noteikumi ir rakstīti tieši tā punktos. Tam var būt dažādi iemesli. Visbiežāk līguma par piedalīšanos dalītā būvniecībā laušana ir nepieciešama, ja attīstītājs nepilda savas saistības, piemēram, māja nav laikus nodota ekspluatācijā, ir būtiski pārkāpumi, vai īpašuma kvadrātmetri neatbilst. atbilst iepriekš noteiktajam izmēram.
Izbeigšanas process noteikti tiks oficiāli reģistrēts.
Secinājums
Tādējādi iedzīvotāju līdzdalība koplietošanas būvniecībā tiek uzskatīta par populāru veidu, kā iegūt lētu un kvalitatīvu nekustamo īpašumu. Tajā pašā laikā ir svarīgi pareizi izvēlēties izstrādātāju, ar kuru kopā tiek tālāk sastādīts DDU. Šim dokumentam ir jābūt noteiktai formai, un tajā jābūt visai nepieciešamajai informācijai par dalībniekiem.
Pamatojoties uz DDU, mājas pircējam ir piešķirtas daudzas tiesības, kuras viņš var aizstāvēt prasībā vai tiesā.
